Immobilien

verkauf leicht gemacht

Informieren Sie sich mit einem Blick über die wichtigsten Begriffe

Ein Immobilienverkauf kann

herausfordernd sein.

Von der Immobilienbewertung über den Aufteilungsplan und das Exposé bis hin zu einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank müssen sich Eigentümer in zahlreiche unterschiedliche Themengebiete einarbeiten.
Damit Sie so schweißfrei wie möglich Ihre Immobilie verkaufen können, haben wir die wichtigsten Themengebiete einfach erklärt:

Abgeschlossenheitsbescheinigung

• Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum in sich abgeschlossen, also nicht mit anderen Wohnungen und Räumen verbunden ist.

• Jede Wohnung muss einen separaten Zugang haben.

Auflassung

• Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übereignung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts.

Auflassungsvormerkung

• Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums, also den Immobilienverkauf.

• Dient dem Schutz des Käufers, damit der Eigentümer die Immobilie im Zeitraum zwischen der mündlichen Einigung und dem Notartermin zum Unterschreiben des Kaufvertrags nicht doch noch anderweitig verkauft.

Aufteilungsplan

• Alle Zeichnungen, die zur Darstellung einer Teilung notwendig sind (Grundriss, Schnitte, Ansichten).

• Im Aufteilungsplan kann man auch die Abgeschlossenheit einer Wohnung erkennen (Wohnung hat einen separaten Zugang und ist von anderen Wohnungen abgetrennt).

Bauträger

• Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewinnerzielenden Vertrieb herstellt.

• Der Bauträger baut mit eigenem oder finanziertem Geld und trägt das volle Risiko.

• Der Erwerber erhält sowohl auf das Grundstück als auch auf die Wohnung das Eigentum.

• Ein Bauträger kann auch als Auftragnehmer fungieren und für einen Auftraggeber bauen (hierzu ist kein notariell beurkundeter Vertrag nötig).

Bauträgerkaufvertrag

• Mischung aus einem Kauf- und einem Werkvertrag.

• Der Erwerb des Grundstücks ist im Kaufvertrag enthalten.

• Der Auftrag über eine Bebauung des Grundstücks ist im Werkvertrag geregelt.

Beurkundung

• Die notarielle Beurkundung von Immobilienverträgen ist gesetzlich vorgeschrieben.

• Der Notar bescheinigt die Rechtmäßigkeit der Vereinbarungen, Handlungen oder Aussagen der beteiligten Personen.

• Eine notarielle Beurkundung ist notwendig, um nachzuweisen, dass eine bestimmte Willenserklärung wirksam ist.

• Ein notarieller Kaufvertag macht den Eigentümerwechsel erst möglich. Im Anschluss wird der Wechsel ins Grundbuch eingetragen.

Ertragswert

• Wert einer Immobilie, der auf den daraus erzielten zukünftigen Einnahmen basiert.

• Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert der Immobilie auf Basis des erzielbaren Gewinns und ist ein mögliches von drei zulässigen Verfahren zur Immobilienbewertung.

• Alle gesetzlichen Bestimmungen hierzu sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und im Bewertungsgesetz (BewG) zu finden.

• Verschiedene Kennzahlen sind nötig, um den Ertragswert ermitteln zu können.

Exposé

• Ein Exposé beschreibt die Immobilie kurz und knapp, aber ansprechend.

• Alle wichtigen Merkmale und Ausstattungen sind hier zu finden.

• Das Exposé kann durch Bilder der Immobilie und Grundrisse aufgewertet werden, um schneller oder zu einem besseren Preis die Immobilie verkaufen zu können.

• Ein Exposé ist eine Art Steckbrief der Immobilie mit den wichtigsten Daten.

Finanzierungsabsicherung

• Wichtiges Instrument beim Immobilienverkauf: Nachdem ein Käufer gefunden und eine Einigung über Kaufpreis etc. erzielt worden ist, sollte sich der Verkäufer vom Käufer eine Finanzierungsabsicherung vorlegen lassen.

• Diese Bescheinigung wird von der Bank des Käufers ausgestellt und bestätigt, dass die Bank dem Käufer das für den Kauf notwendige Geld zur Verfügung stellen wird.

• Die Finanzierungsabsicherung ist eine Absicherung für den Verkäufer.

Grunderwerbssteuer

• Beim Erwerb einer Immobilie fällt für den Käufer eine Grunderwerbssteuer an.

• Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis.

• Die Grunderwerbssteuer ist eine Ländersteuer, die an die Kommunen weitergereicht wird.

• Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Prozentsätze. Klicken Sie hier, um eine Übersicht zu erhalten (Link einfügen).

• Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Kaufnebenkosten.

Immobilienbewertung

• Ziel ist es, durch eine Immobilienbewertung den Verkehrswert bzw. Marktwert zu ermitteln.

• Hierbei kommen die Wertermittlungsverordnung und die Wertermittlungsrichtlinie zum Einsatz.

• Gegenstand der Immobilienbewertung ist das Grundstück mit all den darauf befindlichen Gebäuden und Bestandteilen.

Makleralleinauftrag

• Nur ein einziger Makler hat den Auftrag, die Immobilie unter angemessenen Werbemaßnahmen zu verkaufen. Der Auftraggeber verzichtet also darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten, die die Immobilie ebenfalls vermarkten, kann im Gegenzug aber ein Höchstmaß an Engagement vom Makler erwarten.

• Der Makler erbringt durch den Makleralleinauftrag eine Dienstleistung für den Verkäufer und übernimmt alle Abwicklungsmodalitäten.

Maklerprovision

• Der Verdienst eines Maklers ist die Maklerprovision.

• Die Maklerprovision wird in Hessen vom Käufer gezahlt und beträgt 5,95 %. Höhe und Aufteilung sind je nach Bundesland unterschiedlich geregelt (hier alle Prozentsätze im Überblick).

Notar

• Ein(e) Notar(in) ist eine Person, die Verträge, Urkunden oder Ähnliches beglaubigt.

• Wichtig für den Eigentümerwechsel bei Immobilien.

• Ohne die notarielle Beglaubigung gibt es keine Eigentumsübertragung und somit auch keinen Immobilienverkauf.

Spekulationsfrist

• Mindestzeitraum zwischen An- und Verkauf, um die Immobilie steuerfrei verkaufen zu können.

• Für Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren, wenn sich die Immobilie im Besitz einer Privatperson befindet.

• Wer vor Ablauf dieser Zeit seine Immobilie verkaufen will, muss damit rechnen, den Gewinn versteuern zu müssen.

Vorfälligkeitsentschädigung

• Entgelt an die Bank für den Immobilienverkauf vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, also für die außerplanmäßige, vorzeitige Beendigung eines Finanzierungsdarlehens.

• Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt davon ab, wie hoch die Restschuld zum Zeitpunkt der Beendigung noch ist und wie lange der Kredit eigentlich noch gelaufen wäre.